普洱市人民政府关于印发《普洱市供给侧结构性改革商品房去库存实施方案》的通知

各县（区）人民政府，市直各委、办、局，中央、省驻普单位：

《普洱市供给侧结构性改革商品房去库存实施方案》已经市人民政府第38次常务会议同意。现印发给你们，请认真贯彻执行。

普洱市人民政府

2016年7月1日

普洱市供给侧结构性改革商品房去库存实施方案

根据《中共云南省委云南省人民政府关于推进供给侧结构性改革的总体意见》（云发〔2016〕16号）、《云南省人民政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（云政发〔2016〕43号）以及《中共普洱市委、普洱市人民政府关于推进供给侧结构性改革的实施意见》（普发〔2016〕14号）的要求，制定该实施方案。

一、总体要求

通过房地产去库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化的有机结合，同步推进和完善住房保障体系，促进房地产市场供需平衡和房地产行业转型升级，强化土地管控，加大棚户区改造货币化安置力度，实现房地产市场平稳健康发展。

二、工作目标

到2018年底，全市棚户区改造货币化安置达到60%以上，商品房库存规模比2015年的38.76万平方米减少12%，思宁核心区商品房库存比2015年减少20%以上。到“十三五”期末商品房库存周期明显缩短并控制在合理范围内，全市去库存周期降到全省平均水平，实现房地产市场平稳健康可持续发展的目标。各县（区）人民政府是房地产市场调控的责任主体，要深入调查研究，从实际出发，摸清房地产市场库存底数，明确责任目标，按照有效消化商品房库存，稳定房地产市场，确保房地产投资和商品房销售增长的工作要求，因地制宜，制定切实可行的工作方案并抓好落实。

三、工作措施

（一）多措并举消化商品房库存

1.引导和支持农民工和有意愿的农民进城购房。各县（区）要落实好户籍制度改革的政策，研究制定鼓励农民工和农民进城购房的优惠政策。对农民工和农民进城购买首套自住商品住房给予适当补贴，具体标准和办法由各县（区）人民政府结合当地实际制定。积极与金融机构协调，推行“农民安家贷”等信贷产品。积极与房地产开发企业协调，鼓励企业给予农民工和农民购房让利优惠。扩大住房公积金覆盖面，对连续三个月正常缴存住房公积金的农民工和个体工商户，可在所在城市申请个人住房公积金贷款。保留进城落户的农民工和农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经营收益分配权，积极探索农民对土地承包经营权、宅基地使用权、集体经营收益分配权的自愿有偿退出机制。对长期不在农村居住的农业人口，在实施农村危房改造过程中，可参照城市棚户区改造货币补偿模式，鼓励农民自愿退出原有宅基地后进城购房。对进城购买新建商品住房的农民工和农民的子女入学，教育部门依据其房屋所有权证、经住建（房地产）部门备案的商品房购销合同，原则上按房屋所在片区安排就学。（主办部门：各县（区）人民政府、市住建局；配合部门：市发改委、市财政局、市国土局、市教育局、市人社局、市公安局、市金融办、人行普洱中心支行、普洱银监分局、农行普洱分行）

2.落实支持住房消费的金融政策。认真落实“国家房贷新政”，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性购房贷款，最低首付比例按20%执行；对已经拥有一套住房且相应的购房贷款尚未结清的居民家庭，再次申请购房贷款，最低首付比例不得低于30%。按照省级市场利率定价自律机制，引导金融机构合理确定购房贷款利率，优化贷款审批流程，提升金融服务水平。规范房地产领域的金融信贷业务，严肃查处各类违反金融信贷政策的行为。（主办部门：市金融办、人行普洱中心支行、普洱银监分局；配合部门：市住建局、市公安局、市工商局、各县（区）人民政府）

3.充分发挥住房公积金在住房消费中的作用。进一步扩大住房公积金缴存面，取消所有地方自定的住房公积金贷款限制条件。从2016年5月份起，单方缴存住房公积金的职工申请住房公积金个人购房贷款最高额度调整为50万元，夫妻双方缴存住房公积金的家庭申请住房公积金贷款最高额度调整为60万元，将住房公积金个贷率提高到85%。职工购买首套住房申请住房公积金贷款的首付比例按20%执行；购房人偿清购房贷款再次申请住房公积金贷款的，按首套房贷款政策执行；取消住房公积金贷款对申请人房屋套数和面积查档审核认定；职工申请住房公积金贷款或提取用于购买商品住房，对商品房购销合同签订时间的审查认定年限放宽到10年；缴存住房公积金职工在支取住房公积金后次月可以申请购房贷款；逐步推行住房公积金异地贷款业务，开展组合贷款业务；非房屋共有人的直系亲属之间可以共同使用住房公积金贷款和支取住房公积金；缴存住房公积金的职工可以支取住房公积金用于支付房租、物业费，逐步开展房屋装修支取公积金业务。（主办部门：市住建局、市住房公积金管理中心；配合单位：市金融办、人行普洱中心支行、各县（区）人民政府）

4.落实住房消费的税收政策。个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶、未成年子女，下同），住房面积在90平方米及以下的，按1%税率征收契税，90平方米以上的按1.5%征收契税；个人购买家庭第二套住房，住房面积在90平方米及以下的，按1%的税率征收契税，90平方米以上的，按2%征收契税；个人对外销售购买不足2年的住房，按5%的征收率征收增值税，个人对外销售购买超过2年的住房（含2年）免征增值税。为了配合国家住房制度改革企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。（主办部门：市住建局、各县（区）人民政府；配合部门：市国税局、市地税局）

5.疏通保障性安居工程建设与商品住房销售渠道。各县（区）人民政府要理顺房地产市场监管与棚户区改造管理部门的机构和人员，健全房屋征收机构，统一管理机制，制定房屋征收安置补偿办法。棚户区改造货币化安置比例不得低于60%，引导棚户区改造安置对象从房地产市场购买住房；棚户区改造中所需安置房房源，由当地政府或项目实施主体采用“以购代建”的方式从房地产市场购买；各县（区）要搭建棚户区居民房源选购信息平台，引导房地产企业对所提供的房源适当让利，方便货币化安置居民选购住房。从2016年起，我市不再新建公共租赁住房，同时取消在房地产项目中配建公共租赁住房，所需房源由当地政府采用政府采购方式从房地产市场中购买商品住房解决，购买商品住房用于公共租赁住房房源，可以列入保障性安居工程建设年度计划，资金从公共租赁住房专项资金中列支，探索“以购代建”金融基金支持的机制。逐步扩大住房保障对象货币化租赁补贴比例。（主办部门：各县（区）人民政府；配合部门：市住建局、市发改委、市财政局、市国土局、市规划局）

6.发展住房租赁市场。各县（区）要建立政府住房租赁信息平台，推行租赁合同示范文本，公布经主管部门备案的房地产中介机构和从业人员信用档案信息；逐步实现房屋租赁合同网上签约备案。鼓励房地产企业拓展教育、医疗、养老、体育等用房租赁市场。房地产企业待售房屋，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。（主办部门：市住建局、各县（区）人民政府；配合部门：市国税局、市地税局）

（二）促进房地产市场平稳健康持续发展

1.从市场需求出发，调整商品房用地供应。根据土地利用总体规划，各县（区）制定房地产项目建设用地供应年度计划时，要以当地住房建设规划、待售面积总量、年度新开工面积总量以及市场供需关系状况作为重要依据，科学合理确定土地供应年度计划。对在建的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下，允许开发商适当调整户型结构。对未开发建设的房地产用地，鼓励和引导用地转型利用，调整为国家支持的新兴产业、养生、养老、文化、体育、旅游地产项目。国土部门对供应的房地产开发用地，要完成土地上建筑物、构筑物及地下埋藏物的征拆，实现净地出让。（主办部门：市住建局、各县（区）人民政府；配合部门：市国土局、市发改委、市规划局）

2.引导房地产企业转型升级。正确引导房地产企业增强创新意识，树立诚信经营观念，提升企业自身实力和市场竞争力，逐步转变传统房地产模式的开发经营理念，实现企业转型升级。按照当前房地产市场需求，更新房地产产品研发，针对城镇居民改善性住房需求，开发建设建筑质量优良、使用功能齐全、居住舒适度高、环境优美安全的高品质商品住房小区。结合我市得天独厚的生态环境资源和旅游资源优势，结合旅游产业规划和社会公共服务规划，引导和鼓励房地产企业投资转向，逐步打开我市旅游文化、养老养生、休闲度假地产新局面，实现房地产项目结构优化调整。未预售的在建房地产项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下，房地产企业可以根据市场状况申请调整商住比例。允许商业地产项目大土地证换发小土地证。各县（区）政府要鼓励房地产企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作。在资产重组过程中，对通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，其中涉及到的不动产、土地使用权转让，不征收增值税。（主办部门：市住建局；配合部门：市国土局、市发改委、市规划局、市旅发委、市文体局、市国税局、市地税局）

3.规范涉及房地产的相关收费。严格控制房地产开发用地成本，在评估地价的基础上，出让的房地产开发用地，在议价过程要充分考虑市场因素，确定合理的起拍价。涉及到房地产开发项目的行政事业性收费及中介服务费用实行“减、免、调”政策。涉及到项目建设中电力工程建设、自来水、燃气等费用可以按照工程进度比例缴纳。减半征收市级的商住用地坝区耕地质量补偿费；缓交新型墙体材料专项基金；免征建设工程安全文明措施费；调整部分行政事业性收费时间：城市基础设施配套费缴费时间调整为办理《商品房预售许可证》时交纳30%，项目竣工规划核验前交纳70%；经批准不修建防空地下室的房地产开发建设项目防空地下室易地建设费，缴费时间调整为项目竣工规划核验前一次性交纳，并给予30%的减免；农民工工资保证金的预存，根据企业资质、实力、社会信誉度状况等实行分类管理和差别化政策，农民工工资保证金在施工许可前按中标价格的1.5%预存，在商品房预售许可前再补存剩余的1.5%。（主办部门：市发改委；配合部门：各县（区）人民政府、市国土局、市住建局、市人社局、市水务局、市工信委、普洱供电局、市规划局、市人防办）

4.强化政府服务职能。按照建设服务型政府的要求，优化房地产项目行政审批程序。建立各职能部门对房地产项目的联合审查审批制度，简化办事程序，促进房地产项目尽快开工建设；建立房地产项目跟踪服务机制，对项目建设中的问题，及时发现，及时研究，及时协调解决，以确保项目顺利推进；建立房地产市场预警及联席会议制度，定期召开联席会议，分析房地产市场状况，科学合理确定房地产发展目标；对完工待验收的房地产项目，政府各职能部门要依申请及时组织验收，完善验收手续，缩短房地产企业交房和办理相关证书时间；政府各职能部门在强化对房地产项目监管的同时，深入调研，把握市场状况及项目进展情况，进一步提升服务水平。（主办部门：市住建局；配合部门：市国土局、市金融办、市发改委、市国税局、市地税局、市规划局、各县（区）人民政府）

四、保障机制

（一）各县（区）房地产去库存工作情况纳入市政府稳增长督查范围，加大督查督办力度，按季度分析形势、通报情况，定期考核，根据工作推进情况实行督办、实地督导、约谈、挂牌督办等方式抓好工作落实。

（二）各县（区）人民政府要建立房地产去库存工作协调联动机制。每季度向市住建局报送当地去库存情况，年底向市政府报告年度工作完成情况。

（三）各县（区）住房和城乡建设部门要加强商品房供求和库存情况统计工作，按照统一的部署和要求，建立覆盖行政区域内的商品房供求和库存情况报告制度，及时、准确把握市场动态，按月汇总上报市住建局。