普洱市人民政府关于加强土地增值税征管和清算的实施意见

普洱市人民政府关于加强土地增值税

征管和清算的实施意见

普政发〔2016〕101号

各县（区）人民政府，市直各委办局,中央、省驻普有关单位：

为切实加强我市房地产业税收征管工作，维护税收环境的公平公正，根据《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》等文件的要求，结合我市房地产市场发展和房地产税收征管实际，制定本实施意见。

一、总体思路

以科学发展观为指导，坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”的原则，以充分发挥税收各项职能为指针，以“全市一盘棋、一种政策执行标准、一套管理和清算规程体系”为准则，依托“政府主导、部门协作、齐抓共管、司法保障、信息支撑、管理规范、保障有力”的社会化综合治税体系。充分吸收和借鉴发达地区的先进经验，结合我市房地产市场发展和房地产税收征管实际，转变工作思路，创新和规范工作方法，通过全面、及时、准确掌握和合理利用相关部门最直接、最可靠、最基础的房地产管理信息，探索应用土地增值税风险评估技术，在全市建立“源头控管、信息比对、疑点核实、动态监控、清算有力”的土地增值税征管新模式和运行机制，解决税收征纳双方信息不对称的问题，形成我市协税护税的长效机制，实现对房地产项目相关税收全环节、全方位、全流程、精细化、动态化征管，更好地营造公开、公平、公正的税收环境，确保税收应收尽收，保障地方财政收入。

二、工作目标

（一）建立和完善协作机制，逐步实现各级政府相关部门之间的信息共享。按照《云南省人民政府办公厅关于印发云南省税收征管保障办法的通知》（云政办发〔2015〕108号）和本实施意见的要求，进一步加强部门间沟通协调，形成有效的工作协作机制，通过获取房地产项目的立项、规划、建设、交易、保有等环节的审批或备案信息，全面收集、整理和掌握相关信息，实现税源动态化管理，加强房地产税源监控，规范房地产税收秩序。

（二）制定和规范土地增值税计税收入和成本的确定办法。借鉴先进地区经验，依据相关部门发布或提供的土地基准地价信息、分类型房地产建安成本单位面积金额标准等信息，制定和规范土地增值税计税收入和成本确定办法，解决房地产开发企业瞒报、低报收入，虚列、虚报、虚增成本，财务、账务混乱，资料缺失等问题，进一步堵住税收征管漏洞，提升我市土地增值税征

管和清算质效，营造一个公平、诚信的纳税环境。

（三）引进专业化的管理团队和专家，提高土地增值税征管和清算审核质量。借鉴先进地区经验，采取各级政府支持，各级财政保障，相关行业协会推荐的方法，引进信誉度高、土地增值税清算实务经验丰富的中介机构，集中一批实战能力强的注册税务师、注册会计师、注册造价师、房地产评估师等专业力量，协助税务部门开展土地增值税清算审核，强化对中介机构鉴证业务的监管，培养和储备我市土地增值税征管和清算的专业化人才。

（四）严格按照清算计划开展土地增值税清算，确保土地增值税预征和清算税款收入。按照国家税务总局和省地税局部署，根据全市房地产市场发展情况适时调整土地增值税预征率和核定率，对符合清算条件的房地产项目制定科学的清算计划，组织专业力量认真开展清算，切实做到项目管理到位，预征到位，收入、成本、费用确认到位，中介鉴证管理到位、清算审核到位、税款征收到位。

三、组织领导

为加强全市土地增值税征管和清算的组织领导和统筹协调，保障各项工作顺利开展。成立由市政府分管领导任组长，市政府办相关副秘书长及市财政局、市国税局、市地税局的主要负责人为副组长，市发改委、市国土局、市住建局、市规划局、市不动产登记局的相关负责人为成员的普洱市加强土地增值税征管和清算领导小组（以下简称领导小组）。

领导小组负责对总体工作进行安排部署，督促成员单位履行部门职责，确定工作方案，及时解决工作中遇到的重大问题。

领导小组办公室设在市地税局，办公室主任由市地税局局长担任，办公室副主任由分管领导担任，办公室人员从各成员单位抽调，具体负责落实加强全市土地增值税征管和清算的具体措施，建立和健全信息交换共享机制，协调各部门数据采集、汇总、传递、分析，制定引入外部专业力量参与土地增值税清算审核的财政保障机制，规范和制定土地增值税计税收入和成本的确定办法，通过情况通报、联合办公、联席会议等形式加强部门协作配合，交流工作情况和信息，听取工作意见和建议，研究解决实施过程中碰到的难点和问题。各成员单位要按照通知和实施意见规定的职责和任务切实做好相关工作。

各县（区）人民政府要加强对本行政区域内土地增值税征管和清算的领导和统筹协调，及时成立领导小组和办公室，建立健全工作协作机制，组织相关部门落实具体工作措施，相关部门要按照规定的工作职责和任务，协助同级税务部门做好土地增值税征管和清算工作。

税务部门要及时建立和完善土地增值税征管和清算体系，形成分工明确、职责清晰的长效管理机制。各级地税机关成立加强土地增值税征管和清算的领导小组和办公室，主管地税分局成立土地增值税清算审核小组。

四、主要任务

（一）抓房地产项目专业化管理，提高征管质效。由“管户模式”向“管项目和管户相结合模式”转变，按照国家税务总局和省地税局征管改革工作要求，各主管地税机关探索成立重点税源分局（房地产管理分局），整合现有人才资源，逐步实现资源配置最优化。原则上自2016年起房地产项目管理、税款征收、发票开具、土地增值税预征和清算等由项目所在地主管地税机关实施专业化管理，主管地税机关应要求房地产开发企业按照项目（分期）进行项目登记、申报缴纳税款、开具和取得发票并进行财务核算。主管地税机关要按照房地产项目的建设、经营和管理特点，对立项、取得土地使用权、设计、规划、工程施工进度、工程结算、预（销）售、竣工验收、项目清盘等房地产开发过程实行全程动态管理，建立项目信息采集、日常巡查、风险评估、风险应对等分事项专业化管理模式，切实做到税收管理与纳税人项目开发同步。(市地税局负责)

（二）抓外力引入，提高清算专业性。采取“各级政府支持、各级财政保障、主管地税机关主导、引入专业中介力量参与”的清算审核模式。市财政局、市地税局共同研究和制定委托中介机构参与土地增值税清算审核支付业务劳务费的办法（具体内容见附件1）。(市财政局、市地税局负责)

（三）抓部门协作，提高信息对称率。按照《云南省人民政府办公厅关于印发云南省税收征管保障办法的通知》（云政办发〔2015〕108号）和本实施意见的要求，由领导小组负责组织研究和制定各部门间的具体工作协作和信息共享机制，信息交换的指标、内容、时限和方法。根据工作开展情况适时搭建全市范围的综合治税数据信息交换平台；各级税务机关定期派专人负责到各部门采集其掌握的房地产项目涉税信息，或者由各部门指定专人负责整理房地产项目涉税信息并通过税收征管保障办公室邮箱传递相关材料，邮箱地址：sszgbzbgs@163.com（具体内容见附件2）。（市财政局、市地税局、市发改委、市规划局、市国土局、市住建局、市不动产登记局按职责分别负责）

（四）抓科学预征，提高税款征收率。在现有土地增值税预征率基础上，定期分析我市房价和税负之间的关系，根据我市房地产市场发展情况适时提出调整土地增值税预征率的实施意见。严格按照《普洱市地方税务局贯彻国家税务总局云南省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的意见》（普洱市地方税务局公告2010年第3号）中规定的土地增值税预征率预征税款。（市财政局、市地税局、市住建局按职责分别负责）

（五）抓成本确认，提高清算成效。市住建局提供分年度、分房地产类型单位面积建安成本造价指标，市地税局、市住建局共同落实普洱市房地产建安成本标准及土地增值税清算核定扣除办法（具体内容见附件3）。（市地税局、市住建局按职责分别负责）

（六）抓职责确定，提高执法风险应对力

1.清算审核部门及职责。土地增值税清算审核部门为各主管地税分局，各主管地税分局成立土地增值税清算审核小组，并按项目合理调配和安排人员，以清算审核小组为单位开展工作。每个小组不少于两名税务执法人员，可根据实际工作需要委托中介机构及专业人员协助工作，税务执法人员担任项目组长，组织协调管理清算工作，对项目的清算审核负总责，中介机构及专业人员服从税务执法人员管理，对相关审核明细情况、专业报告和工作底稿负责。（市地税局负责）

2.清算审理部门及职责。各主管地税机关成立加强土地增值税征管和清算领导小组和办公室，组长由局长担任，局领导班子其他成员任副组长，成员由业务科室、重点税源管理分局主要负责人及其他业务骨干组成，建立“清算、审核小组逐项汇报，收入、成本、费用调整逐条审核、审理人员共同签字确认”的集体审理机制，负责清算审核报告审理工作，做出审理意见，并上报上级税务机关备案。（市地税局负责）

（七）抓政策标准统一，提高清算公平性。按照“规范清算流程、制定工作范本、建立标准化模式”的工作思路，建立全市统一的土地增值税清算模式。针对房地产业的特点，建立健全房地产开发项目全过程有效监控的长效机制，按照国家税务总局印发的《土地增值税清算规程》，结合省地税局编写的《土地增值税业务指南》和市局清理编写的《土地增值税及相关政策执行口径汇编》以及《普洱市土地增值税内控管理机制》等，建立清算规范化、标准化模式，制定土地增值税征管、清算审核业务工作流程、工作底稿、风险评估指标体系和案例指标体系等。（市地税局负责）

（八）抓严控核定征收，提高税法遵从度。对土地增值税的清算方式严格把关，全面推行查账征收，将查账清算比率纳入年度考核。严控核定征收条件和程序，探索建立测算增值率确定核定率的办法，凡是实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管地税机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、建安成本单位面积金额标准等指标测算其增值率，确定是否采用核定征收方式。凡是实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管地税机关必须进行核查并出具报告，经清算领导小组研究后报上级税务机关备案方可执行。（市地税局负责）

（九）抓中介诚信，提高清算公正性

1.严格准入机制。加强各级中介鉴证机构准入管理，要求中介机构必须符合《云南省注册税务师管理中心关于土地增值税清算鉴证有关问题的通知》(云税注发〔2014〕40号)、《云南省注册税务师协会关于认定云南中瑞岳华税务师事务所有限公司等24家公司(所)为2015年度A、AA、AAA级税务师事务所的通知》（云税协发〔2016〕7号）相关文件要求。（市地税局负责）

2.强化监督。制定全市统一的土地增值税清算鉴证工作要求。中介机构从事土地增值税清算鉴证，应严格按照国家税务总局、省地税局和市地税局制定的土地增值税清算鉴证要求公开、公正、公平开展工作，出具报告和相关资料以及税务部门要求提供的资料，主管地税机关根据清算审核情况对中介机构进行客观评定并填制《土地增值税鉴证评价表》，同时将鉴证采纳情况报送上级税务机关备案，一旦发现中介机构违反法律法规或出具虚假涉税文书，一经查实即向省地税局和省注册税务师管理中心进行情况反馈，按规定取消其鉴证资格，并在地税局网站进行通告，造成纳税人未缴或少缴税款的，依法追究相关责任。（市地税局负责）

（十）抓稽查审核，提高清算准确率。按照风险指标体系加强对房地产企业税收日常检查和稽查选案工作，对涉税风险较高、涉嫌偷漏税的房地产企业进行重点稽查。对在清算审核中发现重大疑点，对土地增值税清算结果是退税或税负率低于核定征收率的房地产项目可移交稽查，通过强化稽查效能，发挥以查促管、以查促收的职能作用，通过依法查处和整治房地产企业在土地增值税清算中存在的税收违法问题，促进房地产企业切实履行依法纳税的义务，进一步提高其税法遵从度。（市地税局负责）

（十一）抓时间进度，提高清算入库率。依据全市土地增值税税源普查结果，根据相关部门提供的房地产项目涉税信息，与税务机关掌握的房地产项目信息进行比对，将所有房地产项目列入监控范围，分类分级管理。对符合应清算条件的房地产项目列入年度清算计划及时开展清算，对可要求清算项目强化清算评估，准确掌握清算时点，待清算条件成熟及时下发清算通知开展清算。清算的项目必须落实到清算审核组、清算任务必须责任到人。主管地税机关要在清算前对项目所涉及的房地产开发企业进行清算政策辅导，税法宣传、办理流程告知等，使房地产开发企业熟知政策口径并自觉履行清算义务。主管地税机关要严格按照既定的清算计划和进度认真开展清算，做到边清算边堵漏，加强对清算应补税款和欠缴税款监控，并按收入计划及时组织入库。（市地税局负责）

五、保障措施

（一）加强组织领导，密切配合落实。各级政府、各有关职能部门要充分认识加强土地增值税征管和清算的重要意义，切实增强大局意识、责任意识，依法履行法定职责，增强积极性和主动性，有效提高土地增值税税源管控和税收征管水平，有效堵塞征管漏洞，增加地方财政收入，规范房地产市场秩序和税收秩序。领导小组各成员单位要密切配合，协助主管地税机关督促房地产开发企业进行土地增值税清算。各级政府要加强组织领导，形成政府主导，财政、地税、发改、国土、住建、规划、不动产登记管理等部门积极参与的协税护税格局。

（二）建立健全信息保密制度。强化保密观念，严肃工作纪律，切实保护好纳税人的合法权益，各单位要按规定保管好采集的数据及资料，要与相关成员单位签订保密协议，确保信息安全。

（三）认真组织做好社会宣传工作。各地要通过各种媒体和宣传渠道，进行宣传和政策讲解，引导正确的舆论导向，避免产生歧义和认识偏差，保证工作按时、按目标顺利完成。

附件：1.普洱市委托中介机构参与土地增值税清算业务暂行管理办法

  2.普洱市房地产业税收保障工作部门协作机制

  3.普洱市房地产建安成本标准及土地增值税清算建安成本核定扣除办法

普洱市人民政府

2016年9月2日

附件：附件.doc